一、资金上的学问

房地产为什么赚钱？基本概括为：

1) 房地产本身的增值。主要是土地的增值。

2) 房地产投资有了非常大的杠杆效应 (leverage)。通常在80%左右。

3) 投资房地产的税务优势。

4) 房租的收入

买投资房的一个非常重要的因素就是税务上的减免。资金筹集的方式对税务有非常大的影响。这里说的税务减免不是逃税，而是合法的负扣税和房子的贬值。但是房子贬值我们又为什么要投资房产呢？这里的贬值是指房子本身，那些砖瓦和里面的装修以及家具。房产的增值其实是房子下面的地的增值，所以如果买house那么增值会比较unit多但是租金汇报相应就可能就会少。

一般买房有两大笔钱，一个是首付(deposit)还有一个就是贷款(loan)，两个都有讲究。

投资房的贷款一般是以只付息不还本的interest only loan的形式做的。所有的利息都可以用来扣税。那么你可能要问了，如果不还本金我怎么赚钱？中间的奥秘就是增值。如果你30万的房子贷款24万。十年后你还是欠了银行24万，看上去你没有赚钱。但是你错了。在八到十年里，你的房子应该是翻了一倍了，所以你的房产应该是市值60万。

那么如何应对这些赚到的钱呢？把房子卖了？不对！这个时候你应该去找银行，告诉他们你的房产现在值60万，而你的贷款才24万，按照80%的贷款资产比率你可以贷48万了。所以你可以再次贷到额外的24万。这个24万外加上那多出来的6万房产中的资本就是你的回报了。这个24万就是你下一次投资的本金。可以再去买2栋投资房。当然一切都是在你的现金流许可的范围之内才能这样做。

另外不要忘记，所有的和投资房有关的收据、发票、银行清单都要好好的、一个不漏的保存下来。扣税的时候要用到。而且税务局可能会查的所以要保存至少5年。

二、不同的投资的方法

房地产的投资方法很多，可以是长期的或短期的。每种方法都有它的优点和缺点：

1) 买下后长期持有(buy and hold) - 基本上就是只买进不卖出。很明显这是一个长期的投资方案。好处就是风险低，投资靠的是长期的资产升值。不管买进的时候房地产市场是低潮还是高潮，没有太大关系。大多数人用这个办法。

2) 装修贩卖(renovation) - 这是短期的投资，风险比较大。要看市场的行情。胜在资金的周转快。需要非常熟悉这个地段的价格变化等因素。

3) 买地开发(subdivide/develop/redevelop) – 买地或是有一大块地的房子。通过申请批准以后盖成较高密度的住房，如unit、townhouse和villa。这个需要的资金非常大但是利润也是挺高的(普遍在30%左右)。相对来说投资周期不是太长，一年到几年就可以了。需要专业的知识。

如何聪明的投资澳洲房产（下）