4 凤凰出国主持人：北京春季房展中澳洲房产独领风骚，吸引了中国投资者的眼球。到底中国和澳洲的房产市场相比，有哪些优势呢？

澳洲房产投资专家Victor：是这样的，从投资角度来看，经过了近50年的地产商业化发展，澳洲是房产投资的绝佳目的地；而中国市场更像是短期的投机市场，暴利和极大风险并存，始终处于政策的调控之中，存在很多不确定因素，这完全不符合房产长期投资的选择标准。这就好比股神巴菲特的金科玉律也很难在国内发挥作用一样。

我从宏观角度和政策角度把两个市场作个比较：

1.产权明确

—澳洲购买人对房屋及土地拥有永久性产权，不管是公寓还是别墅；国内只有70年的土地使用权；澳洲房产使用寿命平均70年，而中国的建筑材料的使用寿命25年-30年；

2.金融发达

－银行为买房人积极提供抵押贷款，最高可贷款95％。即使是从未来过澳洲的海外人士，也可获80%贷款；

－浮动利率与固定利率任选；

－可以只付利息，也可以随时多存多取；

－可随时将增值部分变现；

而国内监管部门和银行部门联合确定了新的贷款政策：

— 非首次置业，首付比例不得低于50%；

—银行贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；

—首次置业的首付比例不得低于30%，超过90平米的，首付不低于40%；

—银行对购买三套或者以上者不提供银行贷款；

—银行没有对冲帐户，没有只还利息，不还本金的贷款产品；

3.监管严格

—澳洲房产购买资金一律打入政府监管的Trust Account帐户，专款专用；

—中国发展商盖房的部分资金来自客户的首付款，该款项没有第三方监管；

4.服务完善

－澳洲地产物业代理负责房屋的买卖和出租；律师负责办理土地及房产过户登记等法律事务；会计师负责日后的税务安排，帮助买房人合理避税。买房人有权随时视察房产；

—国内的中介代理服务行业，仅仅限于帮客户找到租客而已，售后服务相对单一；

5.投资市场成熟和理性，投资者凭借数据指导投资方向；

澳洲有独立第三方公司专门对房产市场长期跟踪和研究，每个月都会公布各个地区和城市的相关指标，如房屋开工率，空置率，租金回报情况，人口变化，失业率，及不同地区的房屋价格走势的分析；

而中国目前仅仅依赖国家统计局的相关数据，很多投资者开着车转到哪里就买到哪里，完全凭感觉，最后是赚多少，还要赔回去多少，这是历史规律，因为从澳洲的房价7次翻倍历史也造就了7次个人投资破产潮；

过去25年，在澳洲17种投资对象中，年综合回报率最高的是住宅地产；第二是商业地产；第三是工业地产。优于股票、期货、黄金等投资对象。

中国和澳洲的不同或者优势还有很多，就不一一列举了。相对于国内目前相对扑朔迷离的房屋投机市场，有投资意向和投资金额的独立投资人或机构投资澳大利亚市场作为长期投资会更安全，风险更低，潜在回报更高。

5 凤凰出国主持人：那么，您认为什么原因影响着澳洲房产价格呢？未来二至三年澳洲房产市场，您是如何预计和看待的呢？

澳洲房产投资专家Victor：根据澳洲房产市场的表现以及相关统计部门的数据来看，影响澳洲房产市场的主要四个因素依次为经济发展，人口增长速度，新房供应量，利率变化。这四项指标的起伏就直接影响着澳洲房产市场的波动。

首先，澳洲的经济发展，尤其是2009年全球遭受金融危机的影响下，澳洲房产市场是如何表现的呢? 2009年影响澳洲房产市场的重要因素： 1.国际金融危机对澳洲的影响比预期低.2.澳洲是少数发展国家在金融危机中没发生经济衰退的.3.澳洲的利率跌至历史新低 – 3% .4.澳洲政府高至2万1千元的首次置业津贴, 加上不同的洲政府各有不同的优惠，这些优惠使得澳洲房产市场的首次置业数量较五年前(2004)增加了116%，同时澳洲房产市场有了突破性的发展，全年增长11.9% 。

其次，澳洲房产市场的新房供应量。截至2009年6月，在过去的一年里澳洲的人口增长为44万，澳洲房产市场的新房需求量约为 20万套。而澳洲房产市场的实际房屋供应量为 13万套，同时澳洲房产市场在2009年10月尚欠7万所新房，预计2010年累积新房短缺量将会上升至20万套, 未来5 年的情况将更趋严重。

第三，澳洲的利率变化。2009年10月6日，澳洲央行提高利率 0.25%，为首个G20成员国家作加息行动。2009年11月3日至12月1日，再增加 0.25%，现时息率: 3.75%。现时楼宇按揭率升至 6.3%。2010年首两个月利率维持不变。2010年中期利率预计升至 4.5%。

第四，对澳洲房产市场的未来展望。首先，澳洲经济稳定，而澳洲的第二大伙伴国中国，在金融海啸后的救市方案成效显著，这就使得澳洲对中国输出大量矿产, 包括煤, 铁, 铝及液化天然气的经济行为一直能持续发展，而中国经济强劲, 亦有助澳洲经济稳定发展。其次，澳洲人口持续增加，澳洲的房屋供应与需求处于不平衡状况，而澳洲的按揭利率仍处过去20年来的低位, 利于买房投资者，并且出租房屋需求及租金回报又将提升, 进一步刺激了澳洲房产市场。

由此可见，澳洲房产市场已进入新增值周期，而未来二至三年是澳洲房产市场最为重要的时期，所以准备投资澳洲房产市场的投资者应趁大市上升早作准备，把握时机, 选购理想物业，以便为自己投资澳洲房产市场增值周期赚取丰厚利润。